Verkehrswertgutachten

Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV

Das Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB & ImmoWertV stellt die umfangreichste und ausführlichste Form der Wertermittlung einer Immobilie dar. Ein Verkehrswertgutachten – umgangssprachlich auch Marktwertgutachten genannt – bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag. Es wird der Wert ermittelt der zu diesem Zeitpunkt auf dem Markt, also im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, erzielt werden könnte. Hierbei werden die rechtlichen Gegebenheiten, Eigenschaft und Beschaffenheit sowie die Lage des Grundstücks berücksichtigt. Um eine neutrale und objektive Wertermittlung zu erzielen werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt.

Dank unserer Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sind unsere Verkehrswertgutachten zur Verwendung bei Behörden, Ämtern und Gerichten geeignet, da diese Zertifizierung de facto einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Natürlich hängt die Höhe unseres Honorars von dem Aufwand der durchzuführenden Bewertung ab. Das Honorar kann auf Basis einer Gebührentabelle berechnet werden, die sich am ermittelten Verkehrswert orientiert. Da diese Gebührentabelle nicht immer dem tatsächlichen Arbeitsaufwand entspricht, wird häufig ein Pauschalhonorar bei unserer Beauftragung vereinbart. So wissen Sie bereits zu Beginn, welche Kosten auf Sie zukommen – unabhängig vom später ermittelten Verkehrswert.

Unser Honorar für ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB beginnt ab 2.000 €.

Verkehrswertgutachten

Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV

ab 2.000 €

  • Objektbesichtigung vor Ort
  • Persönliche Beratung & Betreuung
  • 2 Wertermittlungsmethoden
  • Umfangreiche Erläuterungen zur Wertwemittlung
  • Umfang ca. 60 - 120 Seiten
  • Für gerichtliche Auseinandersetzungen geeignet

In welchen Fällen ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder notwendig?

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist immer dann erfordelrich bzw. ratsam wenn ein belastbares und gerichtfestes Gutachten benötigt wird. Pauschal kann man sagen, dass bei gerichtlichen Auseinandersetzungen in den meisten Fälnnen ein Verkehswertgutachten erforderlich ist. Einige der häufigsten Anwendungsfälle möchten wir Ihnen im Folgenden kurz erläutern. Sollten Sie Fragen zu Ihrem Anliegen haben kontaktieren Sie uns gerne persönlich. Für viele Bewertungsanlässe ist auch unser Kurzgutachten schon ausreichend.

Erbschaft & Schenkung

Wenn im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung Immobilien im Spiel sind, ist eine Immobilienbewertung oft unerlässlich. Geht es um außergerichtliche Angelegenheiten, wie etwa einen familieninternen Ausgleich unter Miterben oder Beschenkten, reicht in vielen Fällen ein Kurzgutachten aus. Es liefert eine solide und nachvollziehbare Grundlage für faire Entscheidungen innerhalb der Familie.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie für steuerliche Zwecke bewertet werden muss – etwa im Falle von Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt. Dann ist ein belastbares Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oft erforderlich.

In den meisten Fällen bewertet das Finanzamt eine Immobilie nur vereinfacht vom Schreibtisch aus. Häufig werden daher vorhandene wertbeeinflussende Faktoren wie Baumängel und Schäden, Baulasten oder ein Sanierungsstau nicht berücksichtigt. So können erhebliche Abweichungen entstehen. Die Folge für Sie: Eine zu hohe Bewertung damit eine erhöhte Steuerlast. Mit einem Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann unter Umständen die Bemessungsgrundlage des Finanzamts reduziert werden und so Steuern gespart werden.

Kommt es im Rahmen einer Ehescheidung zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist häufig ein Verkehrswertgutachten für die Bewertung einer Immobilie erforderlich. In vielen Ehen werden Immobilien erworben, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen. Liegt kein wirksamer Ehevertrag oder eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Ehepartnern vor, muss zum Ende der Ehe ein Vermögensausgleich erfolgen.  Das Verkehrswertgutachten bietet eine neutrale und gerichtsfeste Grundlage um einen solchen Zugewinnausleich durchzuführen.

Lässt sich eine außergerichtliche Einigung erzielen, ist das Kurzgutachten unter Umständen ausreichend. Sofern beide Ehepartner den Verkauf der Immobilie umsetzen möchten und hierfür einen neutralen Wert benötigen, genügt in der Regel eine einfache Werteinschätzung.

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Eine objektive Wertermittlung ist in vielen Fällen ein entscheidender Vorteil. Wir ermitteln für Sie den marktgerechten Wert der Immobilie. So können Sie Fehlentscheidung vermeiden und die Kaufpreisverhandlungen transparenter gestalten. Ein Verkauf unter Marktwert oder ein überteuerter Kauf können erhebliche finanzielle Folgen haben. Eine professionelle Bewertung schützt Sie vor solchen Risiken – sei es beim privaten Hausverkauf, beim Erwerb einer Kapitalanlage oder bei einer geplanten Eigentumsübertragung. In den meisten Fällen, bei denen ein Verkauf oder Kauf der Anlass für eine Immobilienbewertung ist, reicht unser Kurzgutachten aus. In einigen Sonderfällen kann jedoch auch ein umfangreiches Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn bereits abzusehen ist, dass es in der Zukunft wahrscheinlich zu Streitigkeiten aufgrund eines Erbfalls kommt. Spätere Ansprüche eines Pflichtteilsberechtigen können Sie mit einem Verkehrswertgutachten bereits entgegenwirken.

Immer mehr Menschen sind im Alter auf Pflege angewiesen. Die Pflege und die Unterbringung in einer entsprechenden Einrichtung können zu enormen Kosten führen. In vielen Fällen reicht die verfügbare Rente bzw. das verfügbare Einkommen nicht aus um die Pflegekosten zu decken. In diesem Fall kann das Sozialamt den Verkauf von etwaigen vorhandenen Immobilien verlangen.

Um sicherzustellen, dass eine Immobilie nicht unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft wird, verlangen die zuständigen Behörden in der Regel ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Immobiliensachverständigen. Aufgrund unserer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 erfüllt unser Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB diese Anforderungen. Somit entsteht eine neutrale und gerichtsfeste Grundlage für alle Beteiligten und stellt sicher, dass der Pflegebedürftige nicht benachteiligt wird.

Wenn Sie eine Wertermittlung für die Vorlage beim Finanzamt benötigen, ist in der Regel ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten erforderlich.

Gerade im Rahmen des § 198 BewG (Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) verlangen die Finanzbehörden, dass das Gutachten von einem Sachverständigen erstellt wurde, der entweder staatlich anerkannt ist oder gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 von einer akkreditierten Stelle zertifiziert wurde.

Neben dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts unterstützen wir unsere Kunden regelmäßig auch bei weiteren Angelegenheiten mit dem Finanzamt. Hier ist vor allem die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sowie der Aufteilung nach Gebäudewert und Grund- und Bodenanteil zu nennen. In beiden Fällen kann sich durch eine höhere Abschreibung ein spürbarer steuerlicher Vorteil für Sie ergeben. Wir erstellen hierfür gerne ein entsprechendes Sondergutachten für Sie.

Und viele weitere Anlässe

Dies war nur ein Auszug der Bewertungsanlässe, mit denen wir in der Praxis häufig kontaktiert werden. Es gibt darüber hinaus viele weitere Anlässe, um eine Immobilie bewerten zu lassen. Welche Form der Wertermittlung in Ihrem konkreten Fall sinnvoll und erforderlich ist, klären wir gern persönlich mit Ihnen. Unser erstes Beratungsgespräch ist kostenlos.

Welche Unterlagen werden für die Verkehrswertermittlung benötigt?

Ein Verkehrswertgutachten zeichnet sich durch eine besonders hohe Genauigkeit aus. Für eine fundierte Bewertung benötigen wir daher eine Reihe relevanter Unterlagen. Häufig kommt es jedoch vor, dass Eigentümern nicht alle erforderlichen Unterlagen vorliegen – sei es, weil diese nie ausgehändigt wurden, nicht mehr auffindbar oder veraltet sind. In diesen Fällen müssen die Unterlagen dann bei den zuständigen Behörden oder Stellen angefordert werden. Wir unterstützen Sie dabei gerne. Viele Unterlagen können wir – mit entsprechender Vollmacht – direkt in Ihrem Namen einholen. Welche Unterlagen konkret für die Bewertung Ihrer Immobilie benötigt werden, muss im Einzelfall entschieden werden. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Dokumente, die in der Regel benötigt werden.

  • Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt
  • Aktueller Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Grundrisse, Ansichten, Schnitte
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise über erfolgte Modernisierungen und energetische Maßnahmen
  • Energieausweis (wenn vorhanden)
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, aktueller Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnungen und die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  • Bei Erbbaurechten: Erbbaurechtsvertrag mit aktuellem Erbbaurechtszins
  • Bei vermieteten Immobilien: Aufstellungen der jährlichen Netto-Mieteinnahmen, Kopien der Mietverträge im Einzelfall, Aufstellung der umlegbaren Nebenkosten
  • Bei Denkmalschutz: Denkmalschutzbescheid

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